Die Zeiten sind herausfordernd für offene Immobilienfonds. Mittelabflüsse machen ihnen zu schaffen und die Immobilienpreise stehen unter Druck. Wir haben uns das Segment einmal für unsere Kunden angeschaut.
Offene Immobilienfonds befinden sich in einer herausfordernden Lage. Durch das hohe Leitzinsniveau sind sie unter Druck geraten – und das gleich in mehrerlei Hinsicht. Zum einen haben die hohen Zinsen das Transaktionsgeschehen auf den Immobilienmärkten gebremst. Denn sie erschweren die Finanzierung, was Kaufwillige vom Erwerb von Gebäuden abhält. Das hemmt den Handel und drückt die Immobilienpreise, was sich auch auf die Bewertungen der Objekte in den Fondsportfolios auswirkt. Zum anderen sorgen die hohen Zinsen dafür, dass Alternativen für Anleger attraktiver werden. Wer Tages- oder Festgeld nutzen kann, das 3 bis 4% pro Jahr abwirft, sieht sich kaum veranlasst, offene Immobilienfonds zu kaufen, die im Durchschnitt niedriger rentieren, weniger liquide sind und noch dazu höhere Risiken aufweisen.
Trotzdem sind Immobilienfonds – gerade bei Banken – immer noch in vielen Depots sehr präsent. Nicht selten sehen wir Bankdepots mit einer deutlichen Übergewichtung in diesem Segment. Aus unserer Sicht ist hier Vorsicht geboten. Viele Immobilienfonds haben eine hohe Gewichtung in Büroimmobilien gefolgt von Handel, Gastro und Hotel. Die nachfolgende Grafik von der Deutschen Bundesbank zeigt, dass die Preise hier deutlich nachgeben.
Neben den eingangs erwähnten Gründen spielen natürlich auch Themen wie Homeoffice und Arbeitskräftemangel eine wichtige Rolle für die Entwicklung – größere Mittelabflüsse können schon beobachtet werden.
Einige Fonds werden die Abflüsse, die bei vielen Produkten deutlich über die gesetzlich vorgeschriebene Mindestliquidität von 5% des Fondsvermögens hinausgehen, aus ihren Cash-Beständen kompensieren können. Bei einigen Fonds werden wir aber auch Abwertungen sehen. Wenn die interne Bewertung nicht mehr zu den erzielbaren Marktpreisen passt, muss das Depot neu bewertet werden. Ein Abschlag von 10% scheint momentan der Konsens in der Branche zu sein.
Wir empfehlen unseren Kunden, die Immobilienfondsquote zumindest zu reduzieren. Die Abwicklung dafür braucht in der Regel – auf Grund rechtlicher Vorgaben und je nach Zeichnungsjahr – mindestens 1 Jahr. Auch bei erneuten Zinssenkungen, die 2024 noch möglich sind, sehen wir gerade kein deutliches „Comeback“ von Gewerbeimmobilien und daher auch keine Rendite, die über dem aktuellen Zinsniveau liegt.
Herzlichst, Ihr Stansch-Team
